主题：区域开发新思路——资源资产化、产业园区化

※动态资讯※

　　2009年5月5日，国务院讨论并原则通过《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》，支持福建省加快建设海峡西岸经济区。从目前国家规划的区域经济来看，主要包括滨海新区、成渝新区、福建海峡西岸经济区、北部湾经济圈、武汉中部经济圈、东北老工业区、长株潭经济圈等。
　　区域中主要城市纷纷借国家政策倾斜之机，建设各种功能园区促进区域开发进程，如滨海新区全面推进先进制造业、海港物流区等七个产业功能区开发建设；广西防城港以磷化、钢铁等重点产业园区建设推动临海工业快速发展；营口鲅鱼圈重点打造临港产业和钢铁产业两大产业集群。将区域资源有效地转化为可供利用的资产，以园区化的方式经营重点产业已经成为目前区域开发的创新思路。

※主题解析※

　　区域开发，也称区域性综合开发，是指有计划地围绕特定区域基本要素展开的各项开发活动，推进区域从当前的发展状态向预期的目标状态转变。区域开发的根本意图在于通过对特定区域中的基本要素，如土地、河流、道路、空气、水资源、居民、企业、事业单位、行政机关等的动态和静态要素进行重新认知，深度挖掘。在此基础上，以新的价值观取向，新的发展战略，新的资源利用方式，对区域内的动态要素和静态要素进行更高效率的组织安排，创造更高品位的生活方式，更高效率的经济产出。
　　1、区域开发以城市管理为表象。必须考虑其综合的社会、经济功能，必须设计政府职能和政策，它既适用于独立的新城开发，也适用于既存的旧城改造；它既要变革图新，实现跨越式发展，又需承接历史、保留时间性风格。它可能涉及全新管理体系和政策机制的改革尝试，也可能需要顺应原有管理体系和政策机制，保证全局一盘棋。
　　2、区域开发以地产开发为载体。区域开发绝对不等同于地产开发，但地产开发也不应该被政府宏大规划所替代，被产业投资造厂的壮举所埋没！地产开发在区域开发中起着“承上启下”的作用，是区域成功开发的关键环节。纵向看，它包括规划层次、建造层次和管理层次，横向看，它包括住宅地产、商业地产、工业地产。
　　3、区域开发以产业经营为魂魄。产业经营既决定了能否融资、招商成功，实现区域开发目标，又是区域可持续发展的关键所在。只要产业的商业特性和区域的综合条件良好匹配，成就了资本的逐利特性，资本就将蜂拥而而至；再加上企业群聚导致的基建成本外部性节省，以及产业集群导致的增值性创新，经济资源将在低成本基础上保持持久繁荣，区域开发就断无不成功之理。

※主题观点※

　　区域开发过程中不可避免的伴随着征地拆迁、基建配套以及大型项目建设等，单纯依靠上级财政拨款或粗放式的土地换资本已经很难达到有效开发的目的，非常有必要在总体开发理念上实现极具操作性的创新突破。新时期的区域开发，主要应从资源和产业的开发视角，秉持资源资产化和产业园区化的开发新思路。
　　 “资源资产化”主要强调在区域开发中，最大化挖掘区域的各种优势资源，进行精细化资源资产包装运作，实现区域开发的经济效益最大化；“产业园区化”主要强调以主题园区的形式推动产业链集群发展，并利用产业开发价值链中的各种力量，推动产业园区的发展，进而实现和加速产业资源的导入。
　　一、以主题性片区开发推动区域开发
　　对于待开发空间较大区域，应借鉴国内外成功的区域开发模式，采取成片开发和滚动开发的发展模式。避免在土地开发上盲目投资，大开大合、遍地开花，一方面开发投资的经济性较差，且造成较大的资金压力；一方面容易造成土地的粗放式开发，难以高效地形成产业集聚。
　　因此，应根据不同地块条件和项目招商情况，进一步将待开发区域的功能分区明确化、具体化，形成不同的产业主题片区、商务主题片区或生活主题片区，既有利于片区营销扩大影响力，也有利于提升产业的聚集效应，从而提升区域产业的竞争力。土地一级开发和基础设施建设等，根据前期的项目招商情况进行投入，同时在项目招商过程中，应尽可能尊重既有的产业空间布局规划，引导不同的产业项目落户到相应的主题性片区中，尽量确保地块开发和产业导入的协调性。
　　二、以资产性项目包装吸引资金进入
　　新时期的区域开发，在争取资源、吸引资金方面必须要尽可能创新，突破“工业房地产、住宅房地产、商业房地产”等土地招商的传统模式，转而进行精细化资源资产包装运作的发展模式。
　　具体来说，在待开发区域的总体战略框架指导下，对可利用的自然资源、政策资源以及关系资源等进行全面深入地分析，进行组合、整合以致“激活”为可交易的诸多大小不等的资产性项目，依托这些资产性项目载体，进行产业招商和融资操作，一方面以少量资金投入，获取资产之于资源的大规模溢价，一方面通过法律财务、策划包装和市场研究、商业模式创新等智力投入让投资人看到项目的前景，更易决策。
　　三、以产业集群式招商推进企业入驻
　　区域开发应运用后发优势理论，摆脱传统的梯度产业转移模式，不仅要形成企业的规模聚集，而且形成产业链聚集，通过产业集群式招商推进企业入驻，加强产业门类间的有机联系。
　　具体来说，可以结合区域综合发展条件，构建创新的产业链集群。一是链条式集群，如钢铁、石化等重化工产业应逐步延长产业链；二是模块化集群，交通条件的改善，运输费用的减少，降低了产业的区位指向性要求，使得围绕核心产业环节可以形成横向的模块化集群，如木材加工物流产业集群、船舶零配件产业集群。
　　四、以地产价值链开发打造产业平台
　　在区域产业开发价值链中，已呈现产业房产和产业经营、产业投资和产业经营的分离态势，产业房地产商、园区开发商、产业投资商等，都在区域产业平台搭建和产业导入过程中起着不可忽视的作用。
　　在区域开发的产业平台建设中，应尽可能利用产业开发价值链中的各种力量。一是引入有实力的区域开发商和产业房地产商，利用其强大的融投资能量和战略定位、规划管理能力，协助政府更好更快的推进这些区域的开发；二是引入高水平的园区开发商和园区运营商，借助其产业招商优势和服务优势，提升徐圩片区的产业招商和服务能力；三是积极探索和发展产业投资基金，引入重化工产业投资基金、物流产业投资基金、风险投资基金等，以资本的力量撬动产业项目的进入。

※案例借鉴※

　　 开发深圳，带动了珠江三角洲经济腾飞；开发浦东，促进了长三角地区迅猛发展。天津滨海新区的开发成为撬动经济格局变化的又一个新支点。
　　一、滨海新区的功能定位
　　天津滨海新区位于天津东部沿海，包括塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区和开发区、保税区、天津港以及东丽区、津南区的部分区域，规划面积2270平方公里，截至2008年底，滨海新区常住人口达到202.88万人，地区生产总值3102.24亿。
　　天津滨海新区的功能定位是：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。
　　二、以七大功能片区为开发抓手
　　依据滨海新区总体空间布局框架，围绕滨海新区综合实力、创新能力、服务能力和国际竞争力的提升，力主打造七大产业功能区。
　　先进制造业产业区。包括经济技术开发区、海河下游石油钢管和优质钢材深加工区，前者重点发展高新技术产业和加工制造业，成为带动环渤海地区产业升级的现代制造和研发转化基地；后者重点发展石油套管、油管、冷轧薄板等，建成深加工基地。
　　滨海化工区。重点建设百万吨级乙烯炼化一体化、渤海化工园、蓝星化工新材料基地等项目，发展石油化工、海洋化工、能量综合利用等循环经济产业链，相应发展下游产品、延伸产品链，建成国家级石化产业基地，带动周边区域化工产业发展。
　　滨海高新技术产业园区。以科技研发转化为主体，聚集国内外资源和高端人才，发展电子信息、生物医药和纳米及新材料和民航科技等高新技术产业，努力成为自主创新和科技转化能力强、环境优美、机制灵活的国家级高新区。
　　滨海中心商务商业区。包括开发区商务区、响螺湾地区、于家堡地区、天碱和解放路地区等，规划面积10多平方公里，调动各方面力量，吸引国内外资源，全力搞好规划方案和开发建设，形成滨海新区综合服务中心和标志区。
　　海港物流区。包括天津港、保税区、保税物流园区和散货物流中心等，重点发展海洋运输、国际贸易、现代物流、保税仓储、分拨配送及与之配套的中介服务业，形成货物能源储运、商品进出口保税加工和综合性的国际物流基地。
　　临空产业区。包括天津滨海国际机场、民航大学、空港加工区、空港保税区、空港物流区等，重点发展飞机总装、航空运输、加工物流、民航科教、研发与产业化、商贸会展、航空设备维修和生态居住等，形成现代化生态型航空城。
　　海滨休闲旅游区。按照海洋功能区划，科学围海造陆，逐步扩大规模。通过多种方式，重点建设国际游乐港等项目，成为特色突出的海滨休闲旅游度假景区和黄金海岸。
　　三、以产业房地产为重要载体
　　在推进区域开发的过程中，天津滨海新区积极借助产业房地产开发商的力量，通过小的功能片区打包开发，打造科技园区、商务园区、工业园区等产业平台，进而实现以商招商，加速产业链的集群导入。
　　科技园区。海泰发展是滨海新区的工业地产开发商，公司针对科技型中小企业的成长需求，以企业孵化服务为主线，通过配套的工业地产开发建设，辅之以孵化与投融资服务，使园区内的创业企业形成规模化、配套化和产业化，建成全国最大的孵化器群。公司在推动园区开发的同时，也积极参与园区内具高成长价值的企业投资。
　　商务园区。北京经济技术投资开发总公司正在滨海新区规划建设滨海国际企业大道项目，打造一个新型的产业CBD，以此带动整体区域产业优化升级。作为总部经济项目，滨海国际企业大道项目不单单是简单的产业区域，而是一个融公寓、商业配套和酒店等功能为一体的功能完备、服务体系健全的现代化生态商务园。
　　工业园区。类似天津欧洲工业园的工业园区，可提供标准厂房和“量身订做”厂房，可采取出租、先租后买、以租代买及直接购买；园区根据投资者需要，可以用厂房折价或现金投资，进行合资经营；这不但会给投资者带来极大方便，也会降低进驻企业的投资风险和经营成本。
　　此外，地产中介商的加盟，必将推动滨海新区产业房地产的更快发展，21世纪不动产已将滨海新区的机遇锁定在工业地产。通过21世纪不动产的中介，国际工业地产巨头索罗斯已经在滨海新区找到合适的地块进行开发。同时，21世纪不动产正在为华银控股寻找合适的工业地产打入REITs资产包。
　　四、以产业投资基金为发展支点
　　天津滨海新区在投融资方面的积极探索值得肯定，包括鼓励发展各类功能的产业基金，发展创业风险投资基金，进行房地产投资信托试点，发展集合资金信托业务等，都为区域开发和产业发展注入了新的动力。
　　产业投资基金。2006年12月，我国首只中资产业投资基金——渤海产业投资基金在天津发起设立。天津渤海产业投资基金的投资方向围绕滨海新区功能定位，投资重点是滨海新区的开发，比如滨海新区的基础设施项目，还有高科技高成长性企业项目。目前天津又在积极争取设立船舶产业基金和航空产业基金。
　　创业风险投资引导基金。旨在通过母基金的运作方式，吸引国内外优秀的创业投资机构进入滨海新区设立商业性创业投资基金。创投基金由天津滨海新区管委会与国家开发银行共同设立，初期注册资本为20亿元人民币，经营期限暂定15年，重点扶植滨海新区电子信息、生物医药、新材料、新能源等高新技术产业发展。
　　集合资金信托计划。天津滨海新区已向监管部门递交了REITs试点项目的方案，并在2003年和2005年分别推出了“法国欧尚天津第一店资金信托计划”和“天津北信房地产产业投资集合资金信托计划”两只准REITs产品。北方国际信托投资股份有限公司计划发行天津滨海新区土地整理产业投资集合资金信托计划。
　　以上介绍也只是涉及到天津滨海新区开发操作模式的某些方面，作为新时期的区域开发实践，天津滨海新区在开发模式上的积极尝试和探索，代表着我国区域开发的未来发展动向，值得各个地区进行学习、研究和借鉴。

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